2019年11月9日

徹底討論「民泊事業のリアル」(その3)

新たな資産運用法として注目を集めている民泊。実際に民泊を運営するオーナーとコンサルタントの二人の専門家にリアルな実状をお聞きした討論企画も今回で3回目。ここからは運営に関するアドバイスももらうことにしよう。

宗 華さん(右)
中野区の自宅、千葉県の実家の活用を皮切りに、千葉・東京エリアに数軒の民泊を運営。成功を果たしている個人事業者

八坂太洋さん(左)
楽天株式会社を経てTOKYO307inc. CEOに就任。ホテル、旅館、民泊、レンタルスペース等あらゆる空間活用のコンサルティング業務に従事

――所有物件の活用法として民泊にチャレンジしたい人へのアドバイスをお願いします。

宗 一番簡単なのは、家賃をプラスして旅館業や民泊をやりたい人に貸すという方法ですね。やることは変わりませんが、家賃は確実にプラスになりますね。何のリスクを負うことなくトップラインは変動しませんが、家賃収入は確実に上がります。

――自分で運営するよりも、やりたいという方に託したほうが良いということですね。

そうですね。私の知り合いの大家さんにもそういう方がいらっしゃいます。基本的に大家さんって、いわゆる不労所得を得ているわけではないですか。ところが民泊って、ものすごく手間がかかるので、わざわざ自分でやろうとは思いません。民泊を自分でやろうとしているオーナーは、“いつかどこかでゲストハウスを持ちたい”という、そんな夢がある人が多いですね。
ひたすら不動産投資で攻めている方は、“なんでそんな面倒な事を…”って考えている方が多いのでしょう。実際に私も、そんな風に言われたことがあります。

――運営をしたいという方を見つけるのは難しくはないのでしょうか。

宗 私の周りには沢山いますよ。コミュニティーみたいなものが形成されているので。そういう方々は皆さん、口を揃えてこう言いますよ。「買うのはハードルも高いし怖い。そして出口が見えない。資金が無いから借りたいけど貸してくれる人がいない」って。それでも上手くやっている人はいますよ。ディベロッパーと繋がっているのかもしれませんが、新築物件が建った瞬間から借りて、消防設備投資を大家さんに負担してもらい、家賃を数万円高く設定するようなパターン。それを5~6棟やっていて、月900万円くらいの家賃収入を得ています。この先もずっと上手くいくのかどうかはわかりませんけれどもね…。

八坂 MDIやレオパレスが少し前に始めた方法です。30年保証で賃貸でやっていたパターンが今、民泊にきている。ビジネスモデルはまったく一緒なんですよね。

宗 ずっとお客さんが入るんですかね…。同じ単価で継続可能かどうかは見えない部分も多いでしょうけれども、まあ、オリンピックまでは間違いなくいけるビジネスですかね。短期で考えているなら何とか成立する?

八坂 そうですね。やっぱり短期勝負で考えている人がほとんどです。5年などで売却する価格設定になっているのですね。10年~15年も持っていようなって考えている人なんてほとんどいません。大阪のような比較的、民泊が運営しやすい特区エリアでは、元々、借り上げで出していたディベロッパーが、稼げる事がわかって、また自分達で始めてしまって…。なので、一旦借り出して利益が出るということがわかれば、どんどん自分たちでやってしまおうと、そんな動きが大阪を中心に出始めていますね。

――短期で貸したとしても、出口として資金価値があがるというのもあり得るのでしょうか?

宗 そうですね。十分あると思います。条件に合致してしまえば、民泊を運営すること自体、大したコストになりませんからね。
(続く)

豊かな暮らしを創るコミュニティ・ペーパー「禅CLUB」11月号に掲載